Wohnen wird teurer
Sowohl die Mieten als auch die Kaufpreise für Wohnimmobilien in Deutschland sind im Jahr 2025 gestiegen. In der Höhe des Aufschlags unterscheiden sich die größten deutschen Städte allerdings teils erheblich.
- Im Vergleich zum Vorjahr stiegen in Deutschland 2025 die Mieten und die Kaufpreise für Eigentumswohnungen jeweils um rund 4 Prozent, die Kaufpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser um fast 3 Prozent.
- Am stärksten zogen die Preise in Städten an, die nicht zu den sieben größten des Landes gehören, aber trotzdem eine starke regionale Bedeutung haben, sowie in mittelgroßen Städten mit begrenzter wirtschaftlicher Bedeutung, aber attraktiven Lebensbedingungen.
- Ein Grund dafür könnte sein, dass immer mehr Menschen, die in eine Stadt ziehen wollen, die hohen Preise in den sieben deutschen Metropolen nicht stemmen können und in die nächstgrößten Städte ausweichen.
Wer in Deutschland wohnen oder Eigentum besitzen wollte, musste im vergangenen Jahr tiefer in die Tasche greifen. Das zeigt der IW-Wohnindex, der seit 2024 viermal im Jahr anhand der Auswertung von mehreren Millionen Inseraten für Wohnungen und Häuser die Entwicklung auf dem Immobilienmarkt nachzeichnet. Demnach fielen die Mieten und die Kaufpreise für Eigentumswohnungen 2025 jeweils rund 4 Prozent höher aus als Ende 2024, die Kaufpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser stiegen um fast 3 Prozent.
Zumindest bei den Kaufpreisen relativiert der Blick über das Vorjahr hinaus die Lage aber etwas (Grafik):
Verglichen mit dem Höchstwert von Anfang 2022 waren die Kaufpreise für Eigentumswohnungen zuletzt um knapp 7 Prozent niedriger, jene für Ein- und Zweifamilienhäuser um rund 9 Prozent.
Für Mieten gilt dieser Befund jedoch nicht, ihr Aufwärtstrend setzt sich ungebrochen fort. Im vierten Quartal 2025 lagen sie im Durchschnitt bereits um fast ein Fünftel über dem Niveau von Anfang 2022, im Vergleich zum dritten Quartal 2025 erhöhten sie sich um rund 1 Prozent. Am stärksten stiegen sie im vergangenen Jahr mit 4,8 Prozent im Umland der sieben größten deutschen Städte. In den Metropolen selbst entwickelten sich die Mieten recht unterschiedlich (Grafik):
In Köln legten die Mieten 2025 gegenüber dem vierten Quartal 2024 um 7,6 Prozent zu, in Berlin nur um 0,7 Prozent.
Ein ähnliches Bild zeigt sich bei den Kaufpreisen, deren Zuwachs nur in München (0,7 Prozent) und Stuttgart (1,1 Prozent) geringer war als in Berlin (1,8 Prozent). Am anderen Ende des Rankings stand vor Köln mit einem Plus von 4,9 Prozent nur Dortmund, wo Immobilienkäufer zuletzt 5,5 Prozent mehr bezahlen mussten.
Im Vergleich zum Vorjahr stiegen 2025 die Mieten und die Kaufpreise für Eigentumswohnungen jeweils um rund 4 Prozent, die Kaufpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser um fast 3 Prozent.
Um ein differenziertes Bild über die Entwicklung in den verschiedenen Regionen der Bundesrepublik zu bekommen, teilten die IW-Forscher im aktuellen Wohnindex die Städte zudem anhand ihrer wirtschaftlichen Bedeutung, Einwohnerzahl, infrastrukturellen Ausstattung und der Rolle im Immobilienmarkt in vier verschiedene Gruppen ein. Sowohl im Miet- als auch im Kaufsegment sind demnach die Preise am stärksten in Städten gestiegen, die nicht zu den sieben größten des Landes gehören, aber trotzdem eine starke regionale Bedeutung haben – zum Beispiel Leipzig oder Hannover –, sowie in mittelgroßen Städten mit begrenzter wirtschaftlicher Bedeutung, aber attraktiven Lebensbedingungen – etwa Freiburg oder Kiel.
Hohe Nachfrage nach Wohnraum trifft auf schwaches Angebotswachstum
Erklären könnte diesen Trend das Zusammenspiel zwischen Angebot und Nachfrage. So können möglicherweise immer mehr Menschen, die in eine Stadt ziehen wollen, die hohen Preise in den sieben deutschen Metropolen nicht stemmen und weichen in die nächstgrößten Städte aus. Dieser gestiegenen Nachfrage kommt das Angebot aufgrund begrenzter Flächenverfügbarkeiten und langen Bauzeiträumen nicht hinterher, sodass die Preise steigen.
Um dem entgegenzuwirken, braucht es mehr Wohnungen – helfen können dabei schnellere Planungs- und Genehmigungsprozesse, vereinfachte Bauvorschriften sowie das Etablieren von seriellem Bauen, das deutlich kostengünstiger ist als herkömmliche Bauvorhaben. Eine dämpfende Wirkung auf die Baulandpreise – und damit auf die Kosten von Neubauten – hätte zudem die verstärkte Ausweisung von Flächen für den Wohnungsbau.