Wohneigentum kaufen oder lieber nicht?
Einfamilienhäuser in Deutschland bleiben in Summe bezahlbar, zeigt der aktuelle IW-Erschwinglichkeitsindex. Regional gibt es allerdings deutliche Unterschiede. Während die Bedingungen in einigen ländlichen Regionen in Norddeutschland sehr gut sind, wird es rund um München aufgrund der hohen Preise schwierig mit der Finanzierung. Ein zunehmend wichtiger Faktor beim Immobilienkauf ist zudem die Energieeffizienz.
- Laut IW-Erschwinglichkeitsindex war Wohneigentum in Deutschland im Juni 2026 im bundesweiten Schnitt rein rechnerisch erschwinglich.
- Die regionalen Unterschiede sind aber groß: Ostdeutsche Flächenländer sowie strukturschwächere norddeutsche Regionen weisen eine deutlich bessere Erschwinglichkeitslage auf als der wirtschaftsstarke Süden und die Stadtstaaten.
- Ein wesentlicher Faktor beim Hauskauf ist inzwischen die Energieeffizienz. Für manch einen könnte es sich lohnen, eine günstigere Immobilie mit moderatem Sanierungsbedarf zu erwerben und dadurch die Finanzierung auf solide Füße zu stellen.
Die eigenen vier Wände bleiben weiterhin für viele Bundesbürger ein erstrebenswertes Ziel. Der Blick auf die Preise der Inserate in Online-Portalen oder beim örtlichen Makler verpassen der Kauflaune aber oft einen Dämpfer. Doch pauschal lässt sich nicht sagen, ob sich der Traum vom Eigenheim finanzieren lässt oder die Kosten zu hoch sind. Aufschluss darüber, ob ein Haushalt den Kauf stemmen kann, gibt der vom IW für die Interhyp AG erstellte Erschwinglichkeitsindex.
Er zeigt die finanzielle Belastung beim Erwerb eines standardisierten Einfamilienhauses zur Selbstnutzung für einen Modellhaushalt mit zwei Erwerbstätigen, die ein Einkommen am oberen Rand der mittleren Einkommensgruppe aller Haushalte erzielen und zwei Kinder haben.
Vor allem ostdeutsche Flächenländer sowie strukturschwächere norddeutsche Regionen weisen aufgrund moderater Kaufpreise für Einfamilienhäuser eine deutlich bessere Erschwinglichkeitslage auf als der wirtschaftsstarke Süden und die Stadtstaaten.
Der Indexwert beträgt 100, wenn das Haushaltsnettoeinkommen gerade ausreicht, um monatliche Finanzierungsausgaben – die sogenannte Annuität – zu stemmen. Sie sollten nicht mehr als 35 Prozent des verfügbaren Einkommens betragen. Ist das Einkommen des Modellhaushalts in einer bestimmten Region höher oder die Annuität niedriger, liegt der Indexwert über 100. Damit gilt die Lage als erschwinglicher. Indexwerte unter 100 bedeuten, dass Wohneigentum für den betrachteten Haushaltstyp schwieriger zu finanzieren ist.
Aktuell ist die Lage für potenzielle Käufer in Deutschland grundsätzlich ordentlich (Grafik):
Im Juni 2026 betrug der bundesweite Erschwinglichkeitsindex 103, damit ist Wohneigentum rein rechnerisch erschwinglich.
Im Vergleich zum Juni 2024 hat sich der Wert um 2 Punkte verbessert. Generell ist seit einiger Zeit aber eine Seitwärtsbewegung zu erkennen. Dass die Erschwinglichkeit nicht steigt, liegt unter anderem an den recht hohen Hypothekenzinsen.
In der detaillierteren Betrachtung zeigt sich, dass die Erschwinglichkeit deutschlandweit unterschiedlich ausfällt. Vor allem ostdeutsche Flächenländer sowie strukturschwächere norddeutsche Regionen weisen aufgrund moderater Kaufpreise für Einfamilienhäuser eine deutlich bessere Erschwinglichkeitslage auf als der wirtschaftsstarke Süden und die Stadtstaaten. Am günstigsten ist das Verhältnis von Kaufpreis und Einkommen im hohen Norden (Grafik):
Im Kreis Steinburg in Schleswig-Holstein beträgt der Erschwinglichkeitsindex 187 Punkte. Der angrenzende Kreis Dithmarschen landet mit einem Indexwert von 177 Punkten auf Rang drei.
Wesentlich schwieriger ist der Erwerb von Wohneigentum dagegen rund um München. Die fünf Kreise mit den niedrigsten Indexwerten liegen allesamt rund um die bayerische Landeshauptstadt und kommen nicht über 60 Indexpunkte hinaus. Auch München selbst ist mit einem Wert von 63 für Immobilienkäufer kein gutes Pflaster.
Andere Großstädte schneiden deutlich besser ab, auch wenn keine der deutschen Metropolen den Bundesdurchschnitt erreicht. Am besten stehen Hamburg (92 Punkte) und Stuttgart (90 Punkte) da.
Energieeffizienz ist ein wesentlicher Faktor bei der wirtschaftlichen Bewertung eines Einfamilienhauses
Die wirtschaftliche Bewertung eines Einfamilienhauses lässt sich allerdings nicht auf den Kaufpreis und die Annuität beschränken. Ein wesentlicher Faktor ist inzwischen die Energieeffizienz. Für manch einen könnte es sich lohnen, eine günstigere Immobilie mit moderatem Sanierungsbedarf zu erwerben und dadurch die Finanzierung auf solide Füße zu stellen. Laut IW-Berechnungen ist das vor allem in Thüringen attraktiv:
Der prozentuale Preisabschlag für ein Einfamilienhaus mit Energieeffizienzklasse D gegenüber Objekten mit A+, A und B liegt in Thüringen derzeit bei 17 Prozent.
Hamburg und Bremen folgen mit jeweils 13 Prozent. Auch in Schleswig-Holstein (12 Prozent) und Niedersachsen (10 Prozent) gibt es deutliche Abschläge. In Brandenburg ist er mit 5 Prozent am niedrigsten. Für Käufer kann ein Haus der Klasse D – je nach Wohnort – einen wirtschaftlich interessanten Mittelweg darstellen. Ob sich der Preisvorteil tatsächlich auszahlt, hängt jedoch vom konkreten Gebäude ab. Die Effizienzklasse allein ersetzt weder eine technische Prüfung noch eine belastbare Kalkulation der Modernisierungskosten.