Wohneigentum ist wieder erschwinglicher
In den vergangenen beiden Jahren sind Wohnimmobilien sowohl bundesweit als auch auf Bundesländerebene erschwinglicher geworden. Dennoch bleiben aufgrund des Preisniveaus viele Haushalte vom Eigentumserwerb ausgeschlossen. Die Neugestaltung der Grunderwerbsteuer und neue Darlehensformen könnten dies ändern.
- Der IW-Erschwinglichkeitsindex für Wohnimmobilien ist im April 2025 auf den Wert von 100 gestiegen – im bundesdeutschen Durchschnitt war Wohneigentum damit für den betrachteten Modellhaushalt wieder erschwinglich.
- Die Werte des Erschwinglichkeitsindex unterscheiden sich allerdings erheblich zwischen den einzelnen Bundesländern und noch stärker auf Kreisebene.
- Noch immer ist Wohneigentum allerdings für viele Haushalte finanziell nicht zu stemmen. Der Staat könnte hier unter anderem mit einem differenzierten Grunderwerbsteuertarif sowie öffentlichen Darlehen und Bürgschaften gegensteuern.
Der Blick auf die Inserate für Häuser und Eigentumswohnungen ist meist ernüchternd: Das, was gefällt, ist oft zu teuer. Aber stimmt das so pauschal? Um herauszubekommen, ob sich eine Immobilie finanzieren lässt, hat das IW für die Interhyp AG den Erschwinglichkeits- index entwickelt. Er zeigt die finanzielle Belastung beim Erwerb selbst genutzten Wohneigentums für einen Modellhaushalt mit zwei Erwerbstätigen, die ein Einkommen am oberen Rand der mittleren Einkommensgruppe aller Haushalte erzielen und zwei Kinder haben.
Der Indexwert beträgt 100, wenn das Haushaltsnettoeinkommen gerade ausreicht, um monatliche Finanzierungsausgaben (die sogenannte Annuität) zu stemmen, die nicht mehr als 35 Prozent des verfügbaren Einkommens betragen sollen. Ist das Einkommen des Modellhaushalts in einer bestimmten Region höher oder die Annuität niedriger, liegt der Indexwert über 100 und gilt die Lage als erschwinglicher. Indexwerte unter 100 zeigen an, dass Wohneigentum für den betrachteten Haushaltstyp schwieriger zu finanzieren ist.
In Deutschland sind Wohnimmobilien im Durchschnitt aller Regionen für den vom IW betrachteten Modellhaushalt rein rechnerisch aktuell wieder erschwinglich.
Am aktuellen Rand sieht es demnach im Bundesdurchschnitt recht gut aus für potenzielle Eigentumserwerber (Grafik):
Im April 2023 lag der IW-Erschwinglichkeitsindex für Deutschland bei 91 Punkten, zwei Jahre später bei 100 Punkten – Wohnimmobilien sind damit rein rechnerisch wieder erschwinglich.
Der positive Trend zeigt sich auch mit Blick auf die 400 untersuchten Landkreise und kreisfreien Städte: Im Zweijahresvergleich sind Wohnimmobilien – gemessen am Einkommen und den Finanzierungskosten –in 392 Regionen wieder günstiger geworden, vor allem in vormals stark angespannten Märkten. Nur in acht Regionen hat sich der Index leicht verschlechtert, beispielsweise im brandenburgischen Landkreis Oberspreewald-Lausitz (minus 9 Prozent), im Altenburger Land (minus 8 Prozent) und in Eichsfeld (minus 5 Prozent).
Auch der Bundesländervergleich zeigt, dass sich die Situation für Immobilienerwerber flächendeckend verbessert hat (Grafik):
In allen 16 Ländern haben die Werte des Erschwinglichkeitsindex zwischen April 2023 und April 2025 zugelegt.
Gleichwohl gibt es weiterhin ein deutliches Gefälle. Am leichtesten zu finanzieren sind Wohnimmobilien nach derzeitigem Stand für Käufer im Saarland (151 Punkte), in Sachsen-Anhalt (139 Punkte) sowie in Thüringen (131 Punkte). Am schwierigsten ist dies in den wirtschaftsstarken und dynamischen Ländern Bayern (84 Punkte), Berlin (87 Punkte) sowie Hamburg (90 Punkte). Auch in Baden-Württemberg (94 Punkte) und Hessen (98 Punkte) liegt der Erschwinglichkeitsindex noch unterhalb der Schwelle von 100 Punkten, sodass der Erwerb von Wohneigentum für einen typischen Haushalt weiterhin mit einer erhöhten Belastung verbunden ist.
Wie erschwinglich Wohneigentum ist, unterscheidet sich zwischen den einzelnen Kreisen erheblich
Noch größer ist die Spannbreite auf Kreisebene: Der niedersächsische Landkreis Holzminden weist mit 174 Punkten den besten Indexwert auf, der Landkreis Miesbach in Bayern mit 52 Punkten den schlechtesten. Besonders erschwinglich sind Immobilien vor allem in strukturschwächeren, meist ländlich geprägten Regionen in Ost- und Norddeutschland. Am anderen Ende der Skala mit Indexwerten unterhalb von 70 Punkten liegen Kreise im Großraum München sowie im südlichen Bayern, neben Miesbach sind dies beispielsweise Garmisch-Partenkirchen, Ebersberg und Starnberg.
Der Staat könnte den Erwerb von Wohneigentum mit differenzierter Grunderwerbsteuer und Bürgschaften fördern
Trotz der jüngsten Entlastungen in zahlreichen Regionen bleibt der Immobilienmarkt auf einem Niveau, das viele Haushalte finanziell vom Wohneigentumserwerb ausschließt. Um dies zu ändern, wären folgende drei Maßnahmen sinnvoll:
Erstens die Einführung eines regional differenzierten Stufentarifs bei der Grunderwerbsteuer, der optional durch Freibeträge für Ersterwerber ergänzt werden könnte.
Zweitens würden nachrangige, staatliche Darlehen die Einstiegshürden insbesondere für Haushalte ohne umfangreiche Rücklagen senken.
Drittens könnten in ähnlicher Weise anteilige staatliche Bürgschaften für private Immobilienkredite vor allem jüngere Haushalte beim Erwerb von Wohneigentum entlasten.