Steuerliche Schieflage beim Wohneigentum
Deutschland hat eine vergleichsweise niedrige Wohneigentumsquote. Ein wesentlicher, öffentlich wenig diskutierter Grund für die Zurückhaltung beim Immobilienkauf ist die steuerliche Benachteiligung von Selbstnutzern gegenüber Vermietern. Im europäischen Ausland sieht das ganz anders aus.
- Aufgrund unterschiedlicher Besteuerung erzielen Vermieter von Wohneigentum in Deutschland eine deutlich höhere Eigenkapitalrendite als Selbstnutzer.
- In anderen europäischen Ländern ist es andersherum. Vor allem in den Niederlanden sind diejenigen, die in den eigenen vier Wänden wohnen, steuerlich deutlich besser gestellt als Vermieter.
- In Deutschland müssen sich die steuerlichen Bedingungen für Selbstnutzer verbessern. Das kann etwa über eine Differenzierung der Grunderwerbsteuer geschehen.
Deutschland, einig Mieterland. Nirgends in der EU leben weniger Menschen in den eigenen vier Wänden als in der Bundesrepublik. Im Jahr 2024 betrug die Wohneigentumsquote hierzulande gerade einmal gut 47 Prozent. In Rumänien, der Slowakei, Ungarn und Kroatien lag sie bei mehr als 90 Prozent. In insgesamt zehn EU-Staaten lebten mindestens drei von vier Personen im Eigenheim.
Ein Grund für die Situation in Deutschland ist der Mangel an Eigenkapital. Mindestens 10 Prozent, besser 20 Prozent des Kaufpreises sollten auf dem Konto sein, um eine Immobilie solide finanzieren zu können. Im Median verfügen Mieterhaushalte im Alter von 35 bis 44 Jahren allerdings nur über ein Finanzvermögen von 22.500 Euro. Während diese Problematik zunehmend öffentlich diskutiert wird, bleibt ein zweiter wichtiger Aspekt bislang meist verborgen: die ungleiche Besteuerung von Wohneigentum und Vermietung.
Das liegt in erster Linie daran, dass Vermieter den Gebäudeanteil abschreiben können – das sind oft 80 Prozent des Immobilienwerts. Für Selbstnutzer ist das nicht möglich. Daneben tragen auch die Renovierungskosten zur Ungleichheit bei, da Vermieter diese Kosten direkt steuerlich geltend machen können.
Das IW hat die Effekte anhand einer Musterrechnung sichtbar gemacht:
Wer für 300.000 Euro eine Immobilie kauft und nach 15 Jahren Vermietung wieder veräußert, erzielt eine Eigenkapitalrendite von 7,1 Prozent. Für Selbstnutzer stehen bei gleichen Rahmenbedingungen am Ende nur 5 Prozent zu Buche.
Anders ausgedrückt: Der Barwert aus der Investition für den Vermieter, also der auf den Zeitpunkt der Investition diskontierte Gewinn aus dem Immobilienerwerb, liegt bei 71.835 Euro. Der Selbstnutzer kommt lediglich auf 37.497 Euro.
Bei der Besteuerung von Wohneigentum in Deutschland müssen Selbstnutzer bessergestellt werden.
Wie groß das steuerliche Missverhältnis ist, zeigt sich, wenn man die Annahmen im Musterbeispiel variiert. Erst ab einer Eigenkapitalquote von mehr als 70 Prozent würde die Rendite der Selbstnutzer jene der Vermieter übersteigen. Richtet man die Rechnung am Finanzierungszins aus, müsste dieser unter 1 Prozent fallen, damit annähernd Gleichstand herrscht. Angesichts von derzeitigen Zinsen von 3,7 Prozent bei zehnjähriger Zinsbindung ein unrealistisches Szenario.
Die IW-Forscher haben aber nicht nur eine Musterrechnung für ganz Deutschland aufgestellt, sondern die Renditen für die Kreise und kreisfreien Städte in Deutschland ermittelt. In die Berechnung flossen für eine bessere Vergleichbarkeit nur Miet- und Kaufpreise für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern mit zwei bis fünf Zimmern ein. Das Ergebnis (Grafik):
Im Jahr 2025 erzielten Vermieter in den sieben größten Städten Deutschlands in der IW-Musterrechnung eine Rendite von 8,9 Prozent. Die Selbstnutzer kamen nur auf gut 6 Prozent.
Auch in allen anderen Kategorien lag die Rendite der Vermieter deutlich über jener der Selbstnutzer. Der Barwertvorteil ist für die Vermieter vor allem in den Metropolen groß. Beim Kauf einer 100 Quadratmeter großen Wohnung summierte er sich auf 87.473 Euro.
Um die Ergebnisse für Deutschland besser einordnen zu können, hat das IW zudem einen Vergleich mit sechs europäischen Ländern angestellt. Als Grundlage diente die gesamtdeutsche Musterrechnung. Die Unterschiede sind teils gravierend (Grafik):
In den Niederlanden erzielen Selbstnutzer eine Eigenkapitalrendite von 11,7 Prozent, Vermieter dagegen nur 2,3 Prozent.
Zwar liegen Staaten wie Dänemark, Frankreich und Österreich deutlich näher an den deutschen Werten. Allerdings sind in allen Vergleichsländern Selbstnutzer von Wohneigentum steuerlich bessergestellt – Deutschland ist mit seiner systematischen Benachteiligung ein Sonderfall.
Die Ergebnisse der Untersuchung zeigen, dass sich etwas an der Besteuerung von Wohneigentum in Deutschland ändern muss. Die Schlussfolgerung darf aber nicht sein, die steuerlichen Rahmenbedingungen für Vermieter zu verschlechtern. Das würde zu einer verringerten Investitionsbereitschaft im Mietwohnungsbau führen. Der Fokus muss auf der Besserstellung der Selbstnutzer von Wohneigentum liegen. Zwei Maßnahmen bieten sich an:
Erstens ist eine Differenzierung der Grunderwerbsteuer zugunsten von Selbstnutzern – wie es im europäischen Ausland bereits Praxis ist – nötig. Zweitens kann die Einführung flankierender, zinsgünstiger Nachrangdarlehen dabei helfen, die Eigenkapitalhürde zu überwinden.