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Staat schreckt Bauherren ab

Der Abschreibungssatz für Mietwohnungen reicht mittlerweile bei weitem nicht mehr aus, den jährlichen Wertverlust der Gebäude korrekt abzubilden. Dadurch werden Immobilieninvestitionen steuerlich benachteiligt – mit gravierenden Folgen für den Wohnungsmarkt.

Kernaussagen in Kürze:
  • Der Abschreibungssatz für Mietwohnungen reicht mittlerweile bei weitem nicht mehr aus, den jährlichen Wertverlust der Gebäude korrekt abzubilden.
  • Bis 1995 konnten Bauherren und Käufer schon in den ersten zehn Jahren 58 Prozent ihrer Kosten steuerlich geltend machen – seit 2006 dagegen nur noch 20 Prozent.
  • Während der lineare Abschreibungssatz für Wohnimmobilien nur noch 2 Prozent pro Jahr beträgt, liegt der tatsächliche jährliche Wertverlust bei rund 4 Prozent.
Zur detaillierten Fassung

Wer in Deutschland Wohnungen baut oder kauft, um sie anschließend zu vermieten, kann die Baukosten oder den Kaufpreis steuerlich geltend machen. Diese Abschreibungen sollen möglichst jenem Wertverlust entsprechen, den eine Immobilie im Laufe der Zeit erleidet. Er entsteht unter anderem dadurch, dass das Dach oder die Heizungsanlage einem Verschleiß unterliegen. Und selbst bei bester Instandhaltung gilt: Der Zahn der Zeit nagt an jedem Haus. Zugleich steigen aber die Ansprüche der Mieter an den Wohnkomfort.

Dem Staat ist dies jedoch offenbar egal – er hat die Abschreibungsregeln stetig verschlechtert (Grafik):

Bis 1995 konnten Bauherren und Käufer schon in den ersten zehn Jahren 58 Prozent ihrer Kosten steuerlich geltend machen – seit 2006 dagegen nur noch 20 Prozent.

So vorteilhaft die niedrigeren Abschreibungssätze für den Fiskus auch sind, auf dem Immobilienmarkt haben sie eine fatale Wirkung. Denn der aktuelle Satz erfasst nur noch rund die Hälfte des tatsächlichen Wertverzehrs, wie das IW Köln errechnet hat:

Während der lineare Abschreibungssatz für Wohnimmobilien nur noch 2 Prozent pro Jahr beträgt, liegt der tatsächliche jährliche Wertverlust infolge technischer Abnutzung, Alterung und Inflation bei rund 4 Prozent.

Durch die unzureichenden Abschreibungsmöglichkeiten werden Investitionen in Immobilien gegenüber anderen Kapitalanlagen – z. B. Investitionen in Maschinen – steuerlich benachteiligt. Damit sinkt für potenzielle Investoren der Anreiz, neue Wohnungen zu bauen. Angesichts des knappen Wohnungsangebots gerade in den Ballungsräumen trägt der Staat durch die niedrigen Abschreibungssätze also indirekt zu den steigenden Mieten bei.

Zudem macht es die geltende Rechtslage attraktiver, ältere Immobilien nur instand zu halten, anstatt sie zu sanieren oder ganz neu zu bauen – auch wenn die letzten beiden Optionen schon wegen der günstigeren Energiebilanz besser wären.

Ralph Brügelmann / Tim Clamor / Michael VoigtländerAbschreibungsbedingungen für den MietwohnungsneubauIW-Trends 2/2013

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