Private Vermieter werden für den Wohnungsmarkt immer wichtiger
Mehr als 5,5 Millionen Menschen vermieten in Deutschland eine oder mehrere Immobilien privat. Insgesamt entfallen auf diese privaten Vermieter fast zwei Drittel des Mietwohnungsmarktes. Umso wichtiger ist es, dass die Politik diese Immobilienbesitzer nicht überfordert, wenn es um Sanierungsvorschriften oder Mietpreisregulierungen geht.
- Im Jahr 2022 stellten private Vermieter in Deutschland gut 64 Prozent der insgesamt 25 Millionen Mietwohnungen in Deutschland zur Verfügung.
- Die Zahl der privaten Kleinvermieter und ihr Anteil an allen Haushalten in Deutschland ist seit 2011 deutlich gestiegen.
- Die privaten Vermieter erzielen oft nur moderate Nettomieteinnahmen und gehören nur zu rund einem Fünftel zum untersten Einkommensquintil. Die Politik sollte daher alles unterlassen, was diese Haushalte zusätzlich belastet.
Wenn Medien über den Wohnungsmarkt in Deutschland berichten, stehen auf der Vermieterseite oft große Immobiliengesellschaften im Fokus. Dabei sind es die privaten Kleinvermieter, die die hiesige Mietwohnungslandschaft prägen – jene Menschen also, die in ihren selbst bewohnten Mehrfamilienhäusern oder in einer überschaubaren Zahl weiterer Immobilien eine oder mehrere Wohnungen vermieten.
Im Jahr 2022 stellten private Vermieter gut 64 Prozent der insgesamt 25 Millionen Mietwohnungen in Deutschland zur Verfügung.
Verglichen mit der amtlichen Gebäude- und Wohnungszählung aus dem Jahr 2011 ist die Zahl der von privaten Immobilienbesitzern hierzulande angebotenen Wohnungen um rund 914.000 beziehungsweise 6 Prozent gestiegen. Die Zahl der Kleinvermieter hat im selben Zeitraum sogar noch deutlich stärker zugelegt (Grafik):
Von knapp 4,2 Millionen im Jahr 2011 stieg die Zahl der privaten Vermieterhaushalte in Deutschland bis 2022 um knapp ein Drittel auf rund 5,5 Millionen.
Geht man bis zur Jahrtausendwende zurück, betrug der Zuwachs sogar nahezu 50 Prozent. Der Anteil der privaten Kleinvermieter an allen Haushalten in der Bundesrepublik hat sich seit dem Jahr 2000 ebenfalls erhöht – von rund 10 auf 13 Prozent.
Sowohl die Zahl der privaten Vermieterhaushalte als auch ihr Anteil an allen Haushalten in Deutschland ist von 2011 bis 2022 deutlich gestiegen.
Die regionalen Unterschiede sind allerdings deutlich: Während in Großstädten ab 100.000 Einwohnern zuletzt 11 Prozent aller Haushalte private Vermieter waren, betrug der Anteil in Kleinstädten mit maximal 20.000 Einwohnern etwa 16 Prozent. Das ist wenig überraschend, ist doch in Kleinstädten Wohneigentum generell stärker verbreitet – unter anderem aufgrund der niedrigeren Grundstückspreise – und häufig in privater Hand. Das führt auch dazu, dass Vermieter und Mieter oft nicht nur ein rein vertragliches Verhältnis verbindet – man wohnt nahe beieinander, kennt und schätzt sich oder ist sogar miteinander befreundet.
Die regional unterschiedlichen Wohneigentumsstrukturen spiegeln sich auch in der Bedeutung privater Kleinvermieter in den einzelnen Bundesländern wider (Grafik):
Am höchsten war der Anteil privater Vermieter an allen Haushalten im Jahr 2022 in Baden-Württemberg (20 Prozent), Rheinland-Pfalz (19 Prozent) und Bayern (17 Prozent).
Auch Hessen und Schleswig-Holstein lagen mit rund 16 beziehungsweise 14 Prozent über dem Bundesdurchschnitt. Zu den hohen Werten dieser fünf Bundesländer dürften unter anderem die hohe Wohneigentumsquote, eine stabile Wirtschaftslage und eine überwiegend dezentrale Siedlungsstruktur beigetragen haben. Deutlich weniger private Vermieter gibt es im Osten Deutschlands sowie in den Stadtstaaten.
Private Kleinvermieter erzielen in der Regel nur moderate Nettomieteinnahmen
Typisch für private Kleinvermieter ist auch, dass die Vermietung in der Regel nur moderate Einkünfte bringt. Ordnet man die Nettomieteinnahmen – also die Bruttoeinnahmen abzüglich der Betriebs- und Instandhaltungskosten – der Höhe nach, erzielten die privaten Vermieter 2022 im Mittel (Median) Einnahmen von 5.475 Euro. Gegenüber dem Median des Jahres 2000 bedeutete das einen Anstieg um 53 Prozent. Bemerkenswert ist:
Allein von 2015 bis 2020 legten die mittleren Nettomieteinnahmen der privaten Kleinvermieter um mehr als 30 Prozent zu.
Dies lässt sich gut mit der allgemeinen Entwicklung auf dem Wohnungsmarkt erklären, hat doch die zunehmende Nachfrage nach Wohnraum seit den 2010er Jahren die Mieten in vielen Regionen steigen lassen.
Trotz dieses generellen Aufwärtstrends profitieren nicht alle Vermieter finanziell (Grafik):
Während auf der einen Seite knapp 10 Prozent der privaten Kleinvermieter 2022 auf Nettomieteinnahmen von mehr als 20.000 Euro kamen, machten auf der anderen Seite 9 Prozent nach Abzug der Kosten sogar Verluste.
Insgesamt verbuchten annähernd zwei Drittel der Vermieter im Jahr 2022 Nettoeinnahmen von weniger als 7.500 Euro. Dies verdeutlicht, dass die Vermietungstätigkeit für viele Eigentümer eher als zusätzliche Einkommensquelle dienen dürfte – etwa, um für das Alter vorzusorgen oder längerfristig Vermögen aufzubauen.
Private Vermieter gibt es in allen Einkommensschichten
Das Klischee vom zwangsläufig reichen Vermieter wird auch zumindest teilweise widerlegt, wenn man auf die Zugehörigkeit dieser Haushalte zu den einzelnen Einkommensschichten schaut (Grafik):
Zwar sind 37 Prozent der privaten Vermieter zum einkommensreichsten Fünftel aller Haushalte zuzuordnen – doch immerhin rund 20 Prozent gehören zu den unteren beiden Einkommensquintilen.
Auch wenn der finanzielle Spielraum entsprechend unterschiedlich ist, sehen sich alle privaten Vermieter derzeit mit zwei großen Herausforderungen konfrontiert:
Klimaschutz. Um das Ziel der Klimaneutralität bis 2045 zu erreichen, sind im Wohnungssektor jährliche Investitionen in energetische Sanierungen von mehr als 70 Milliarden Euro erforderlich. Gemessen an ihrem Anteil am gesamten Wohnungsbestand, müssen private Vermieter mehr als 25 Milliarden Euro pro Jahr in neue Heizungsanlagen, Wärmedämmung und Ähnliches investieren – im Schnitt wären das annähernd 5.000 Euro je Vermieterhaushalt.
Zudem rechnen sich die Sanierungen oftmals nicht mehr, weil inzwischen nur noch 8 Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umgelegt werden dürfen. Werden die Maßnahmen aber nicht durchgeführt, drohen langfristig Vermietungsverbote, in jedem Fall aber höhere Belastungen aus der CO2-Bepreisung.
Mietpreisregulierung. Weil private Vermieter oft viel Wert auf ein gutes Verhältnis zu ihren Mietern legen, erhöhen sie den Mietzins bei laufenden Verträgen nur selten. Eine Anpassung an das Marktniveau erfolgte früher meist bei Neuvermietungen. Doch dies ist nicht zuletzt durch die Mietpreisbremse schwieriger geworden.
Dabei sind die Vermieter auch wegen der in den Jahren 2022 und 2023 deutlich gestiegenen Zinsen verstärkt darauf angewiesen, eine ausreichende Rendite aus den Mietzahlungen zu erwirtschaften. Zusammen mit den Sanierungsanforderungen könnten die strengen Vorgaben der Mietpreisbremse Vermieter zunehmend dazu bewegen, den Wohnungsmarkt zu verlassen. Die Bundesregierung sollte daher alles unterlassen, was private Vermieter zusätzlich belastet oder verunsichert.