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Keine Blase in Sicht

In München, Berlin und Hamburg sind die Wohnungspreise in den vergangenen Jahren kräftig gestiegen. Skeptiker halten dies für die Vorboten einer Immobilienkrise à la USA. Der deutsche Wohnungsmarkt ist jedoch noch weit von einer spekulativen Blase entfernt, wie eine Untersuchung des IW Köln zeigt.

Kernaussagen in Kürze:
  • Im Jahr 2014 kostete eine Eigentumswohnung in München im Schnitt 47 Prozent mehr als 2010, in Berlin war sie 41 Prozent teurer, in Hamburg 39 Prozent.
  • Trotzdem gibt es in Deutschland noch keine Immobilienblase.
  • Das IW Köln kommt in einer Untersuchung zu dem Ergebnis, dass Eigentumswohnungen bis jetzt nicht überbewertet sind, weil ihre jährlichen Nutzungskosten deutlich unter den Mieten liegen.
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Hypothekendarlehen sind in Deutschland mit einem Zinssatz von derzeit 2,3 Prozent so günstig wie nie zuvor. Umgekehrt zahlen die Banken aufgrund des historisch niedrigen Leitzinses so gut wie keine Guthabenzinsen. Es ist also kein Wunder, dass die Nachfrage nach Wohneigentum groß ist – und die Preise immer weiter steigen, gerade in den Großstädten (Grafik):

Im Jahr 2014 kostete eine Eigentumswohnung in München im Schnitt 47 Prozent mehr als 2010, in Berlin 41 Prozent, in Hamburg 39 Prozent.

Doch während sich frischgebackene Immobilienbesitzer noch über ihre Vermögensanlage mit vermeintlich eingebauter Wertsteigerungsgarantie freuen, werden Skeptiker eher nervös: Die Situation in Deutschland erinnert sie an die Lage in den USA im Jahr 2007 und später auch in Spanien und Irland, kurz bevor die spekulative Blase auf den Im­mobilienmärkten platzte und in gro­ßem Stil Privatvermögen vernichtete. Noch heute leiden alle drei Länder unter den wirtschaftlichen Folgen.

Um herauszufinden, ob Deutschland etwas Vergleichbares blüht, hat das Institut der deutschen Wirtschaft Köln (IW) alle Städte und Gemeinden auf ihre Blasengefahr hin untersucht. Ergebnis: Bis jetzt sind Eigentumswohnungen nicht überbewertet, denn ihre jährlichen Nutzungskosten liegen deutlich unter den Mieten – die Investition in eine Immobilie lohnt sich also weiterhin (Grafik):

Für eine 100 Quadratmeter große Mietwohnung waren im Sommer 2014 im Bundesschnitt rund 8.000 Euro an Nettokaltmiete aufzubringen, für eine gleich große Eigentumswohnung fielen Kos­ten von 4.200 Euro an.

Um spekulative Blasen am Wohnungsmarkt zu identifizieren, vergleichen Ökonomen üblicherweise die Entwicklung der Mieten und Einkommen nur mit der Entwicklung der Wohnungspreise. Das Besondere am methodischen Ansatz des IW Köln ist, dass er alle laufenden Kosten von selbstgenutztem Eigentum berücksichtigt. Dazu gehören neben dem reinen Kaufpreis und der Grunderwerbssteuer:

  1. Zinsen für die Immobilienkredite,
  2. entgangene Zinsen aus einer alternativen Anlage des eingesetzten Eigenkapitals und
  3. die Wertentwicklung der Immobilien abzüglich der Reparaturausgaben und Abschreibungen.

Während die Mieten in den vergangenen Jahren relativ kontinuierlich gestiegen sind, schwankten die Kosten für Eigentümer deutlich: Von 2006 bis 2009 gingen Eigentumswohnungen vor allem wegen der steigenden Zinsen immer kräftiger ins Geld. Ab 2010 wurde das Eigenheim dann wieder günstiger. 2014 lagen die Selbstnutzungskosten für eine 100-Quadratmeter-Wohnung um satte 43 Prozent unter jenen des Jahres 2009 – der Zinsrutsch hat den Anstieg der Wohnungspreise in dieser Zeit mehr als wettgemacht.

Das gilt selbst dann, wenn man nicht die jeweils aktuelle – derzeit besonders hohe – jährliche Wertsteigerung mit den Ausgaben verrechnet, sondern den moderaten Preisanstieg von 2005 bis 2010 zugrunde legt. Auch bei einer solch konservativ geschätzten Wertentwicklung wäre das Wohnen im Eigentum im Sommer 2014 mit gut 6.000 Euro im Jahr deutlich günstiger gewesen als das Wohnen zur Miete. Fazit: Ein weiterer Anstieg der Wohnungspreise in Deutschland wäre durchaus gerechtfertigt und ließe nicht auf eine spekulative Blase schließen.

Auch regional betrachtet ist der deutsche Wohnungsmarkt weitgehend gesund. Lediglich in den bayerischen Städten Rosenheim und Kempten im Allgäu sowie in den Landkreisen Miesbach und Aichach-Friedberg ist Eigentum inzwischen kostspieliger als Mieten. Der Unterschied beträgt allerdings weniger als 10 Prozent.

Die Gretchenfrage lautet nun: Bleibt die Lage auch dann so entspannt, wenn die extrem niedrigen Kreditkosten wieder steigen? Eine Antwort ergibt sich, wenn man an der hypothetischen Zinsschraube dreht. Hätten die Zinsen für Immobilienkredite ab dem Jahr 2010 kons­tant bei 4 Prozent gelegen, würden die Kosten für selbstgenutztes Eigentum die Mietkosten im Bundesschnitt gerade einmal um 5 Prozent übersteigen. Ein flächendeckender Verfall der Wohnungspreise wäre infolgedessen kaum zu erwarten.

Für die Großstädte ist ebenfalls Entwarnung angesagt: Durch den Einwohnerzuwachs klettern die Mieten parallel zu den Preisen, was die Gefahr einer spekulativen Blase dämmt. In München würden die Kosten von Eigentumswohnungen jene von Mietwohnungen erst dann um 10 Prozent übertreffen, wenn die Zinsen auf mehr als 3 Prozent stiegen. Für Berlin, Frankfurt am Main, Köln und Hamburg liegt der blasenkritische Zinssatz sogar bei mehr als 4 Prozent.

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