Interview: „Für Sanierungen ist Planbarkeit das Wichtigste“

Sie haben festgestellt, dass private Vermieter selten und wenn, dann meist moderate Mieterhöhungen vornehmen. Das Institut Wohnen und Umwelt kam gerade zu dem Ergebnis, dass jeder dritte Mieterhaushalt aufgrund der Wohnkosten finanziell überlastet sei – wie passt das zusammen?

Die Frage ist ja, ab wann jemand überlastet ist. Im Bestand sind viele Mieter nicht überlastet, weil die Mieten dort in der Regel langsamer steigen als die Löhne. In diesem Segment gibt es auch Regulierungen, die eine stärkere Anpassung der Mieten verhindert. Hinzu kommt, dass viele private Vermieter die Mieten ohnehin gar nicht groß erhöhen.

Anders sieht es aus, wenn jemand umzieht. Weil der Markt angespannt ist, sind Mieten in neu abgeschlossenen Verträgen relativ hoch. Aber auch hier – das haben frühere Untersuchungen von uns gezeigt – kommt es nicht in allen Fällen zu Zusatzbelastungen. Das ist etwa dann der Fall, wenn jemand berufsbedingt umzieht und deswegen ein höheres Einkommen erzielt. Anders sieht es bei Wohnungswechseln aus familiären Gründen aus, etwa wenn ein Kind dazukommt.

Wie viel Prozent des Einkommens sind aus Ihrer Sicht vertretbar als Aufwendung für das Wohnen?

Ich finde diese Frage schwierig, weil es unterschiedliche Präferenzen beim Wohnen gibt. Es gibt diejenigen, die gern zentral wohnen wollen und dafür auf Urlaube oder ein Auto verzichten. Für diese Menschen ist ein Mietanteil von 40 Prozent des Einkommens kein großes Problem, weil es zum Lebensmodell passt. Anderen ist das Wohnen nicht so wichtig und sie ziehen eher raus aus den Zentren, wo sie weniger Miete zahlen als in der Stadt.

Eine Immobilie ist für viele eine erlebbare Form der Vermögensanlage.

Mir ist ein anderes Kriterium lieber, um eine Überbelastung zu messen: die Überbelegung einer Wohnung. Das ist dann der Fall, wenn nicht jedes Haushaltsmitglied rechnerisch einen eigenen Raum zur Verfügung hat. Dieser Wert ist in den Großstädten deutlich gestiegen und betrifft meist Familien.

Die Mehrheit der privaten Vermieter, die Sie befragt haben, gibt vergleichsweise niedrige Einkünfte durch Mieteinnahmen an. Lohnt sich das Vermieten überhaupt?

Ich denke schon, dass sich das Vermieten lohnt. In erster Linie ist die Investition in eine Wohnimmobilie eine Form der Altersvorsorge. In Vermögensstatistiken sehen wir, dass Immobilien einen Großteil der Vermögen in Deutschland ausmachen.

Man könnte sein Geld aber auch in Aktienfonds oder andere Wertpapiere anlegen.

Das ist richtig. Aber gerade was Aktien angeht, gibt es in Deutschland immer noch große Bedenken. Eine Immobilie ist für viele eine erlebbare Form der Vermögensanlage. Außerdem besitzen viele private Vermieter Reihen- oder Einfamilienhäuser, von denen sie sich nach einem Umzug nicht trennen wollen und die sie deshalb vermieten. Darüber hinaus gibt es auch Fälle, wo Eltern eine Wohnung für ihre Kinder gekauft haben und sie dann später weitervermieten, weil sich die Wohnsituation der Kinder verändert hat.

Zu guter Letzt zeigen verschiedene Studien aber auch, dass die Rendite von Immobilien langfristig mit der von Aktien mithalten kann.

Damit Deutschland klimaneutral wird, müssen noch sehr viele Wohngebäude energetisch saniert und umgerüstet werden. Annähernd 60 Prozent der von Ihnen befragten Vermieter planen allerdings aktuell keine größere Baumaßnahme. Ist das ein Problem?

Eine energetische Sanierung ist durchaus kompliziert und mit vielen Fragen behaftet: Welche Maßnahme ist die richtige für mich? Welche Förderung passt dazu? Und wo bekomme ich Handwerker her? Es gibt diverse Sachverhalte zu klären und viele Vermieter scheuen angesichts der Komplexität des Vorhabens eine Sanierung. Man darf auch nicht vergessen, dass viele Vermieter schon älter als 60 Jahre sind und sich den Stress einer Sanierung vielleicht nicht mehr antun möchten. Das ist mit Blick auf die Klimaziele natürlich problematisch.

Im Moment investieren wir in Deutschland jährlich zwischen 40 und 45 Milliarden Euro in die energetische Sanierung. Wir bräuchten aber rund die doppelte Summe.

Dazu kommt die Verunsicherung durch die Politik. Wir hatten das sogenannte Heizungsgesetz, jetzt gibt es die Rolle rückwärts. Da den Überblick zu behalten, ist nicht einfach.

Es könnte deshalb durchaus sein, dass die schwierigen Rahmenbedingungen bei Vermietern – es muss ja auch die komplexe Mietregulierung berücksichtigt werden – in naher Zukunft zum Umdenken führen und viele ihre Immobilie lieber verkaufen. In den nächsten Jahren könnten also deutlich mehr Objekte auf den Markt kommen.

Wie viel Geld bräuchte es denn, um alle Wohngebäude in Deutschland so zu sanieren, dass sie den Energieeffizienzanforderungen entsprechen?

Im Moment investieren wir in Deutschland jährlich zwischen 40 und 45 Milliarden Euro in die energetische Sanierung. Wir bräuchten aber rund die doppelte Summe.

Wo sehen Sie die größten Probleme?

Wir haben auf einer Seite die älteren Vermieter, die nicht mehr die ganz großen Investitionen tätigen möchten. Zum anderen sind strukturschwache Regionen ein großes Problem. Dort stellen sich Vermieter öfter die Frage, wie lange sie überhaupt noch vermieten können. Mit solch einer Perspektive sind groß angelegte Sanierungen schwierig umzusetzen.

Was könnte der Staat tun, um sowohl Mieter, denen infolge von Sanierungen höhere Mieten drohen, als auch Vermieter, die finanziell in Vorleistung treten müssen, in puncto klimaneutralen Wohnens zu unterstützen?

Das Wichtigste ist Planbarkeit. Wir brauchen einen verlässlichen Rahmen über die nächsten Jahre. Es muss einen klaren Fahrplan geben, wie sich die CO2-Bepreisung und damit die Kosten für fossile Energien entwickeln.

Es braucht zudem langfristige und auch innovative Förderprogramme. So könnte man beispielsweise einen Teil der Fördergelder dafür nutzen, die Mietsteigerungen nach einer energetischen Sanierung zu dämpfen, um die Akzeptanz auf Mieterseite zu erhöhen.

Viele private Vermieter sind nicht glücklich über die Wohnungspolitik, aber mit der eigenen Vermietungstätigkeit sind sie oft sehr zufrieden und rechnen mit einer stabilen bis leicht steigenden Entwicklung ihrer Einnahmen und Vermögenswerte. Das klingt ein bisschen nach Jammern auf hohem Niveau, oder?

Ich sehe darin keinen Widerspruch. Die Zufriedenheit der Vermieter kommt daher, dass sie häufig gut mit ihren Mietern zurechtkommen und die Mieteinnahmen reinkommen. Das zeigt, dass der Mietwohnungsmarkt in Deutschland in weiten Teilen funktioniert.

Die Unzufriedenheit mit der Wohnungspolitik rührt daher, dass immer wieder Diskussionen über neue Mietregulierungen aufgemacht werden. Der Mietdeckel ist häufig ein Thema, in Berlin sprechen sie inzwischen sogar schon davon, Wohnungen zu vergesellschaften. Das verunsichert viele Vermieter und führt zu Unzufriedenheit.